Au fil des ans, une règle s'est établie concernant l'octroi d'hypothèques: les coûts d'un logement en propriété à usage personnel – c'est-à-dire les intérêts et l'amortissement – ne doivent pas dépasser un tiers du revenu familial. Et ce, avec un taux d'intérêt de 5%.
Cette règle générale vise à éviter que les propriétaires ne puissent plus faire face à leurs obligations lorsque les taux d'intérêt augmentent fortement et qu'un renouvellement de l'hypothèque est prévu.
Toutefois ces dernières années, cette règle des 1/3 a été de plus en plus ignorée, comme le montrent les chiffres de la Banque nationale suisse (BNS). Selon le dernier «Financial Stability Report», les banques ne vérifient même plus la capacité financière de leurs clients pour une hypothèque sur deux.
Une règle de plus en plus souvent ignorée
En 2022, la part des emprunteurs qui ne respectaient pas la règle des 1/3 s'élevait à 57%. Dix ans auparavant, ce n'était le cas que pour 39% des nouvelles hypothèques accordées.
Malgré ces chiffres, les principales institutions financières, l'UBS, Raiffeisen et la Banque cantonale de Zurich (ZKB), ont toujours nié être devenues plus accommodantes dans l'octroi d'hypothèques. Mais aujourd'hui, le patron de Raiffeisen, Heinz Huber, admets pour la première fois que de plus en plus d'exceptions à la règle des 1/3 sont faites: «C'est vrai, il y a une légère tendance à la hausse», déclare Huber dans un entretien avec Blick.
Le CEO de Raiffeisen explique cette évolution notamment par la forte hausse des prix des logements en propriété. C'est pourquoi chaque cas est examiné individuellement: «Si quelqu'un est jeune, nous partons par exemple du principe que sa carrière salariale n'est pas encore terminée. C'est pourquoi nous faisons parfois une exception à la règle des trois quarts», explique Huber. Il souligne toutefois que cela est fait avec précaution.
D'autres banques le nient
L'UBS et la ZKB insistent quant à eux sur le fait que leurs calculs de capacité financière n'ont pas changé au cours des dernières années. Au vu des chiffres de la BNS, il est toutefois difficile de le croire. D'autant plus que les deux établissements refusent de donner des chiffres concrets.
Il est en tout cas certain que le groupe Raiffeisen ne peut pas être le seul responsable de l'augmentation des cas, sa part de marché de 17,6% en matière d'hypothèques n'y suffisant pas.
L'autorité de surveillance des marchés financiers (Finma) est alarmée: «Nous constatons que les risques liés à la capacité financière ont augmenté au cours des quatre dernières années pour les nouvelles hypothèques conclues», déclare un porte-parole. Certaines banques appliqueraient des «critères d'octroi de crédit non durables» qui tendent à surestimer la capacité de remboursement des emprunteurs.