Disons-le d'emblée, les loyers vont augmenter. Pour la première fois de son histoire, le taux d'intérêt de référence augmente de 0,25 point pour atteindre 1,5%. Les bailleurs se frottent les mains car ils peuvent désormais faire grimper les prix. Côté locataires en revanche, un courrier désagréable les attend: ils seront bientôt informés d'une hausse de loyer de 3%.
Toutefois, toutes les régies immobilières n'ont pas le droit de demander une augmentation à leurs occupants. Il vaut donc la peine de jeter un coup d'œil attentif au contrat. Blick vous propose un petit tour d'horizon des principales questions que se posent désormais les locataires.
Qui doit s'attendre à une augmentation de loyer?
Une bonne moitié des ménages en location suisses doivent s'attendre à recevoir une lettre de leur bailleur dans les mois à venir. Selon le conseiller immobilier Wüest Partner, 54% de tous les contrats de location sont actuellement liés au taux d'intérêt de référence hypothécaire actuellement en vigueur de 1,25%. Ce dernier s'élève désormais à 1,5%. Cette hausse donne droit à une augmentation des loyers nets de 3%.
Dans quels délais les bailleurs peuvent-ils réclamer des loyers plus élevés?
Les bailleurs ne peuvent adapter le loyer qu'en respectant le délai de résiliation. Pour les appartements en location, ce délai est généralement de trois mois. Mais cela peut varier en fonction du contrat de location et de la région. Un aperçu des délais de résiliation usuels en Suisse est disponible sur la plateforme de logement Immoscout24. Il faut également compter dix jours de délai de réflexion. L'annonce de la modification du loyer doit donc parvenir au locataire au moins dix jours avant le début du délai de résiliation.
Les bailleurs vont-ils réellement appliquer l'augmentation?
Chaque bailleur est libre de procéder ou non à une augmentation de loyer. L'Association suisse des locataires part du principe que la plupart d'entre eux saisiront cette occasion.
Combien de temps les bailleurs ont-ils pour le faire?
Les propriétaires immobiliers doivent respecter le délai de préavis et le délai de réflexion de dix jours. S'ils manquent la première date de résiliation possible, la possibilité d'une augmentation est repoussée d'un mois ou plus, selon la manière dont les dates de résiliation sont réglées dans le contrat de location.
Y a-t-il des raisons de ne pas augmenter le loyer?
«Il y en a, assure Fabian Gloor, juriste de l'Association des locataires de Suisse alémanique. Mais seulement si la baisse du taux d'intérêt de référence n'a pas été répercutée sur les locataires au cours des dernières années.»
Depuis l'introduction du taux d'intérêt de référence, ce dernier est passé de 3,5 à 1,25%. Ceux qui ont encore un taux de référence de 1,5% ou plus dans leur contrat ne peuvent pas augmenter leur loyer. Des accords individuels, des augmentations de loyer déjà effectuées, par exemple en raison d'investissements entraînant une plus-value, ou la relocation de logements dont les loyers sont relativement élevés sont aussi des raisons qui pourraient retenir les bailleurs d'augmenter le loyer.
Quels sont les droits des locataires?
«Les locataires devraient tout d'abord regarder si l'augmentation de loyer a été effectuée correctement», prévient Fabien Gloor. Les bailleurs doivent en effet impérativement respecter certaines formalités. Pour une augmentation de loyer, ils doivent utiliser un formulaire officiel et respecter le délai de préavis. Ils doivent en outre justifier correctement l'augmentation.
L'expert immobilier conseille en outre aux locataires de bien vérifier la majoration. L'Association des locataires a mis en place un calculateur en ligne à cet effet. «Les augmentations de loyer erronées peuvent être contestées», précise Fabian Gloor. Les locataires ont 30 jours pour le faire. Passé ce délai, le loyer est considéré comme accepté. Il faut donc absolument vérifier l'augmentation à temps. «Il est important pour les locataires de savoir qu'ils doivent agir par eux-mêmes», explique Fabian Gloor. Ils doivent vérifier leur contrat de location. Sur quel taux d'intérêt de référence le loyer est-il basé? Si ce n'est pas sur le plus récent, le bailleur ne peut pas l'augmenter.
Changer rapidement de logement, une bonne solution?
Changer de logement parce que le propriétaire augmente le loyer n'en vaut pas la peine. En effet, les loyers «proposés» des logements mis en location sont adaptés aux loyers usuels du marché. Actuellement, cela signifie qu'ils sont nettement plus élevés que les loyers existants. Surtout si l'on vit depuis des années dans un même logement, un changement n'est pas intéressant financièrement.
Le taux d'intérêt de référence et les loyers vont-ils continuer d'augmenter?
Les experts immobiliers s'attendent à de nouvelles hausses des taux d'intérêt. La prochaine aura probablement lieu au second semestre 2023 ou au début 2024. Selon la Banque cantonale zurichoise, cinq autres hausses de taux pourraient suivre jusqu'en 2027. Rien qu'avec la hausse du taux d'intérêt de référence, les loyers pourraient augmenter d'un peu plus de 15%. De quoi donner le tournis.
Une augmentation de loyer de 15%: qu'est-ce que cela signifie concrètement?
Celui qui paie actuellement 1500 francs par mois pour un 2 pièces devra débourser 1725 francs par mois dans cinq ans. Cela correspond à un surcoût de 2700 francs par an et signifie que la plupart des locataires ne pourront pas éviter de consacrer davantage de leur revenu mensuel au logement. Encore faut-il que cela soit possible.
Les bailleurs peuvent-ils inclure le renchérissement dans l'augmentation?
Oui, le bailleur peut en principe répercuter 40% du renchérissement. L'importance de la majoration dépend du niveau de l'inflation depuis la dernière fixation du loyer. Au cours des cinq dernières années, par exemple, le renchérissement a été de 5,34%. Ainsi, 40% de ce taux, soit 2,14% de renchérissement, peuvent être répercutés sur le locataire.
Les locataires peuvent-ils faire valoir rétroactivement les baisses passées du taux?
Comme la loi sur les loyers n'impose pas aux bailleurs de répercuter automatiquement les baisses de loyer, il n'est pas étonnant que tous les loyers n'aient pas été réduits, loin de là. Une évaluation de l'Office fédéral de la statistique montre qu'après la dernière baisse du taux de référence en 2020, moins de 30% des loyers ont été réduits. Pour tous les autres, une baisse rétroactive est en principe encore possible, assure Fabian Gloor. Mais il est important que les locataires fassent rapidement leurs calculs pour savoir s'ils ont vraiment droit à une baisse. Seules les personnes dont le contrat prévoit encore un taux d'intérêt de référence supérieur à 1,5% peuvent demander une baisse. «Le renchérissement et l'augmentation générale des coûts peuvent toutefois compenser une baisse», explique l'expert. Cela dépend donc toujours des cas particuliers et une recommandation générale est quasiment impossible.
Existe-t-il des baux qui ne soient pas basés sur le taux de référence?
Le taux de référence est déterminant pour les loyers de la plupart des locatifs, mais il existe des exceptions. Sont exclus, par exemple, les logements coopératifs et les logements subventionnés dont les loyers sont soumis à un contrôle de l'État. Les contrats de location indexés sont également indépendants du taux d'intérêt de référence.
Les coopératives appliquent généralement le loyer basé sur les coûts, qui tient compte du taux d'intérêt hypothécaire réel et non du taux d'intérêt de référence. Mais elles s'appuient quand même en partie sur ce dernier. La répercussion forfaitaire du renchérissement n'est pas à l'ordre du jour pour les coopératives, car le loyer basé sur les coûts ne permet de répercuter que les augmentations effectives des coûts, par exemple pour l'entretien.
Les loyers plus élevés vont grever le budget des ménages. Qu'en est-il des charges?
Les frais annexes vont aussi être plus élevés cette année. La plupart du temps, les charges sont décomptées indépendamment du loyer, elles ne font donc pas partie de l'augmentation prévue. Mais le décompte des charges, qui arrive fin juillet chez de nombreux locataires, pèsera cette année encore sur le budget logement. Les coûts du fioul, de l'électricité et du gaz ont augmenté et cela sera facturé par les bailleurs à leurs résidents.