L'augmentation du nombre de biens à vendre n'est pas due à la construction de logements neufs: seuls 11'300 nouveaux logements ont été autorisés en 2023, soit un recul de 24% par rapport à la moyenne des dix années précédentes, comme l'indique Wüest Partner (WP) dans son Immo-Monitoring 2024 publié jeudi. La situation n'est pas très différente pour les maisons individuelles. Près de 5900 autorisations pour de nouvelles maisons ont été délivrées en 2023, soit une baisse de 22% par rapport à la moyenne de la dernière décennie.
Pourtant, les conseillers immobiliers font état d'une offre croissante de biens à vendre. L'écart entre le prix souhaité par l'acheteur et celui du vendeur est en effet si important que les transactions n'aboutissent pas. De nombreux logements restent donc sur le marché et la demande reste insatisfaite.
Robert Weinert, responsable de la recherche chez Wüest Partner, explique que la réticence des acheteurs n'est pas seulement due aux capacités, mais aussi à leur volonté réelle d'achat. Parmi les acheteurs, il y a d'une part ceux qui n'obtiennent pas de financement de leur banque. «D'autre part, ces deux dernières années, de plus en plus d'acheteurs ne veulent pas payer le prix», explique Robert Weinert. Ils craignent d'avoir à subir plus tard des pertes dues à la baisse du prix des biens.
En ce qui concerne les désaccords entre les vendeurs et les acheteurs potentiels, il s'agit en principe d'un phénomène qui concerne toute la Suisse. Les régions touristiques comme le Valais constituent des exceptions en raison du marché des résidences secondaires. Robert Weinert poursuit: «Le fait que les acheteurs reportent de plus en plus souvent une transaction indique une normalisation du marché immobilier.» Car au cours des dix dernières années, pratiquement tout ce qui a été proposé a été acheté. «C'était extraordinaire et pas forcément sain.»
Les prix continuent d'augmenter
Par ailleurs, plusieurs données montrent que si acheteurs et vendeurs se mettent d'accord, c'est souvent sur des prix plus élevés. Conséquences: pour les appartements à vendre, la hausse des prix en 2023 est de 3%. Quant aux maisons individuelles, leur prix a augmenté de 1,5%.
Il existe toutefois des différences régionales. Les appartements en propriété ont augmenté de plus de 8% à Obwald, Schwytz et Zoug, alors qu'ils sont devenus moins chers à Bâle-Ville et Genève. À Zurich, l'augmentation des prix était inférieure à la moyenne suisse, avec un peu plus de 2%.
La situation est similaire pour les maisons individuelles. Elles ont par exemple augmenté de 12% en Appenzell Rhodes-Intérieures, alors qu'elles sont devenues moins chères à Bâle-Campagne et Obwald.
Pour l'année en cours, on s'attend à une nouvelle hausse des prix des biens à vendre. Wüest Partner prévoit ainsi une augmentation de 2,5% pour les appartements et de 1,5% pour les maisons individuelles. C'est sensiblement plus que les économistes de l'UBS. Car selon le «Real Estate Focus 2024» publié en avril, ces derniers s'attendent à une augmentation de 1,5% pour les appartements en propriété et de 1,0% pour les maisons individuelles, sur l'ensemble de l'année 2024.
Les prix des maisons ont ainsi atteint un niveau critique pour de nombreuses personnes: actuellement, le prix médian de l'offre se situe 27% au-dessus de ce qu'un ménage moyen peut investir, écrit Wüest Partner. Pour près de 80% des ménages, la recherche d'une maison individuelle abordable s'avère donc extrêmement difficile.
Les projets de transformation ont augmenté de 89%
Robert Weinert fait remarquer que la situation pourrait devenir encore plus difficile pour les personnes intéressées par un achat immobilier: «Si davantage de nouveaux logements ne sont pas construits rapidement, les acheteurs pourraient à nouveau se voir contraints d'acquérir leur propre maison. Car en raison de la pénurie de logements, ils ne peuvent pas se rabattre sur un logement locatif.»
Malgré la baisse des taux d'intérêt, les experts immobiliers ne s'attendent pas à une reprise rapide de la construction de nouveaux logements à court terme. Et à moyen et long terme, les perspectives sont, là encore, mitigées: d'un côté, les prix de la construction, qui ont fortement augmenté en 2022, se sont stabilisés à un niveau élevé, ce qui peut favoriser la construction de nouveaux logements. D'autre part, les procédures d'autorisation de construire, qui prennent du temps, et l'opposition locale croissante aux grands projets ralentissent l'activité de construction.
En raison du recul de la construction de logements neufs, les investissements sont donc de plus en plus orientés vers des projets de transformation. Cette tendance est également stimulée par l'âge de nombreux biens immobiliers et par le fait que les investisseurs se concentrent de plus en plus sur les objectifs de durabilité.
Le nombre de demandes de transformation d'appartements dans des immeubles collectifs a augmenté de 89 % entre la fin 2020 et la fin 2023, après avoir atteint son niveau le plus bas. Toutefois, le potentiel de transformation est actuellement sous-exploité.