Mauvaise nouvelle pour les locataires: leur loyer va à nouveau augmenter dès avril 2024. Comme l'a annoncé l'Office fédéral du logement vendredi matin, le taux d'intérêt de référence passera de 1,5 à 1,75%. C'est déjà la deuxième augmentation cette année et cela signifie une nouvelle hausse des loyers pour les ménages. Blick répond aux principales questions sur les conséquences de la décision d'aujourd'hui.
Qui doit s'attendre à une augmentation de loyer?
Une augmentation basée sur le taux d'intérêt de référence n'est autorisée que pour les loyers qui sont encore basés sur un taux inférieur à 1,75%. «Les bailleurs pourraient faire valoir une augmentation pour environ 66% des contrats de location», estime Fredy Hasenmaile, chef économiste chez Raiffeisen Suisse. Le nombre de bailleurs qui feront usage de cette possibilité n'est pas clair. En outre, les loyers peuvent également être augmentés en raison du renchérissement et de l'augmentation générale des coûts. Donc, finalement, cela vaut aussi pour ceux qui sont déjà basés sur un taux d'intérêt de référence de 1,75%.
Dans quelle mesure les loyers augmentent-ils?
Pour de nombreux locataires, la deuxième augmentation ne sera pas aussi importante financièrement que la première, car depuis l'augmentation d'octobre, seuls trois mois d'augmentation générale des coûts peuvent être calculés. En cas d'augmentation du taux de référence de 0,25 point de pourcentage, les bailleurs peuvent augmenter le loyer de 3%. Mais il y a des propriétaires qui ont laissé passer la première série d'augmentations et qui ont attendu la deuxième. Leurs locataires risquent d'être confrontés à un coup de massue.
Dans quel délai les bailleurs peuvent-ils réclamer des loyers plus élevés?
Les bailleurs ne peuvent adapter le loyer qu'en respectant le délai de résiliation. Pour les appartements en location, il s'agit généralement de trois mois. Mais cela peut varier en fonction du contrat de location et de la région. Un aperçu des délais de résiliation usuels en Suisse est disponible sur la plateforme de logement Immoscout24. Il faut également prévoir un délai de réflexion de dix jours. L'annonce du changement de loyer doit donc parvenir au locataire au moins dix jours avant le début du délai de résiliation. Si les bailleurs manquent la première date de résiliation possible, la possibilité d'une augmentation est repoussée d'un mois.
Les bailleurs vont-ils réellement appliquer l'augmentation?
Chaque bailleur est libre de procéder ou non à une augmentation de loyer. L'Association suisse des locataires part du principe que la plupart d'entre eux saisiront l'occasion d'augmenter leur loyer.
Y a-t-il des raisons de ne pas augmenter le loyer?
«Il y en a», répond Fabian Gloor, juriste de l'association des locataires. Les bailleurs qui, ces dernières années, n'ont pas répercuté les baisses du taux de référence sur les locataires, ne peuvent pas augmenter maintenant. Pour rappel, depuis l'introduction du taux d'intérêt de référence, celui-ci est passé de 3,5 à 1,25%. Ceux qui ont encore un taux de référence de 1,75%, ou plus, dans les contrats qu'ils ont avec leurs locataires ne peuvent pas augmenter les loyers. Autres raisons possibles: des accords individuels, des augmentations de loyer déjà effectuées, par exemple en raison d'investissements entraînant une plus-value ou la relocation de logements dont les loyers sont relativement élevés.
Quels sont les droits des locataires?
«La première chose que les locataires devraient faire est de vérifier si l'augmentation de loyer a été effectuée correctement», explique Fabian Gloor. Les bailleurs doivent en effet impérativement respecter certaines formalités. Pour une augmentation de loyer, ils doivent utiliser un formulaire officiel et respecter le délai de préavis. Ils doivent en outre justifier correctement l'augmentation de loyer. Fabian Gloor conseille aux locataires de bien vérifier la majoration. L'ASLOCA a mis en place un calculateur en ligne à cet effet. «Les augmentations de loyer erronées peuvent être contestées», précise notre expert. Les locataires ont 30 jours pour le faire. Après 30 jours, le loyer est considéré comme accepté. Il faut donc absolument vérifier l'augmentation à temps. «Les locataires doivent agir eux-mêmes», précise Fabian Gloor. Ils devraient vérifier leur contrat de location. Sur quel taux d'intérêt de référence le loyer est-il basé? S'il n'est pas le plus récent, le bailleur ne peut pas non plus l'augmenter.
Comment les locataires peuvent-ils s'y opposer?
Si les locataires veulent contester, ils doivent déposer une demande auprès de l'autorité de conciliation compétente. L'autorité de conciliation clarifiera les faits entre le locataire et le bailleur et cherchera une solution. La procédure est gratuite. L'objectif d'une conciliation est de parvenir à un accord avant d'en arriver à une procédure judiciaire.
Changer rapidement de logement, est-ce utile?
Changer de logement parce que le bailleur augmente le loyer n'en vaut pas la peine. En effet, les loyers dits «proposés» des logements mis en location sont adaptés aux loyers usuels du marché. Actuellement, cela signifie qu'ils sont nettement plus élevés que les loyers existants. Surtout si l'on vit depuis des années dans le même logement, un changement n'est pas intéressant financièrement. Au contraire: les locataires sédentaires économisent des milliers de francs par an.
Le taux d'intérêt de référence — et donc les loyers — va-t-il continuer à augmenter?
«Nous nous attendons à une pause de plusieurs années sans ajustements à la hausse ou à la baisse», avance Fredy Hasenmaile. Quant à savoir si le taux d'intérêt de référence fera un pas de plus vers 2%, cela dépendra de l'évolution à moyen terme des taux hypothécaires. La Raiffeisen part du principe que le pic des taux d'intérêt a été atteint en Suisse et qu'il n'y aura plus de nouvelle hausse du taux directeur de la part de la Banque nationale suisse.
Les bailleurs peuvent-ils inclure le renchérissement dans l'augmentation?
Oui, le bailleur peut en principe répercuter 40% supplémentaires du renchérissement ainsi qu'environ 0,5% d'augmentation générale des coûts par an. L'importance de la majoration dépend du niveau de l'inflation depuis la dernière fixation du loyer. Au cours des cinq dernières années, par exemple, le renchérissement a été de 5,34%. Ainsi, 40% de ce taux, soit 2,14%, pourraient être répercutés sur le locataire.
Les locataires peuvent-ils encore faire valoir rétroactivement les baisses du taux d'intérêt de référence du passé?
Après la dernière baisse du taux de référence en 2020, moins de 30% des loyers ont été réduits, car la loi sur les loyers n'impose pas aux bailleurs de répercuter automatiquement les baisses de loyer. Pour certains, une baisse rétroactive est donc encore possible, explique Fabian Gloor. Mais il est important que les locataires fassent rapidement le calcul pour savoir s'ils ont vraiment droit à une baisse. Seules les personnes dont le contrat prévoit encore un taux de référence supérieur à 1,75% peuvent demander une baisse. «Le renchérissement et l'augmentation générale des coûts peuvent toutefois compenser une baisse», nuance Fabian Gloor. Cela dépend donc toujours du cas particulier et une recommandation générale est presque impossible.
Existe-t-il des baux qui ne sont pas basés sur le taux de référence?
Le taux de référence est déterminant pour les loyers de la plupart des logements locatifs, mais pas pour tous. Sont exclus, par exemple, les logements coopératifs et les logements subventionnés dont les loyers sont soumis à un contrôle de l'État. Les contrats de location indexés sont également indépendants du taux d'intérêt de référence.
Les coopératives appliquent généralement le loyer basé sur les coûts, qui tient compte du taux d'intérêt hypothécaire réel et non du taux d'intérêt de référence. Mais elles s'appuient quand même en partie sur ce dernier. La répercussion forfaitaire du renchérissement n'est néanmoins pas à l'ordre du jour pour les coopératives, car le loyer basé sur les coûts ne permet de répercuter que les augmentations effectives des coûts, par exemple pour l'entretien.
Qu'en est-il de l'augmentation des charges?
Les frais annexes sont ainsi plus élevés cette année et l'année prochaine. La plupart du temps, les charges sont décomptées indépendamment du loyer et ne font donc pas partie de l'augmentation de loyer prévue. Mais le décompte des charges va peser encore plus lourd sur le budget logement. Les coûts du mazout, de l'électricité et du gaz ont augmenté. C'est ce que les bailleurs facturent à leurs résidents.