Der Weg zum Eigenheim führt über die richtige Finanzierung. Egal, ob Libor, Fest- oder variable Hypothek: Schweizer Banken, allen voran die Kantonalbanken, beherrschen den Hypothekarmarkt. Insgesamt vereinten die Kreditinstitute 2018 ein Hypothekarvolumen von rund einer Billion Franken unter sich.

Versicherungen und Pensionskassen teilen sich die restlichen Kuchenkrümel – 2017 lag ihr Volumen bei über 53 Milliarden Franken. Für 2018 dürfte der Betrag höher ausfallen, denn vor allem die Pensionskassen mischen verstärkt im Hypothekargeschäft mit – und richten ihr Angebot mittlerweile auch an Nichtkunden, also jeden potenziellen Hypothekarnehmer.

Der Grund: Dass Tiefzinsumfeld treibt auch Pensionskassen auf der Suche nach Rendite vermehrt ins Immobiliengeschäft. Durch die Vergabe von Hypotheken bietet sich ihnen eine weitere Einnahmequelle. Diese ist jedoch bei weitem nicht ausgeschöpft.

Wer sich um die Finanzierung einer Immobilie bemüht, sollte sich als Erstes gut beraten lassen.

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Tiefere Zinsen als bei Banken

Die Aufnahme einer Hypothek bei einer Pensionskasse kann sich durchaus lohnen. «Wenn der Zeitpunkt passt, können der Zinssatz und teilweise auch die Vertragsbedingungen besser als bei einer Bank sein», sagt Kay Foerschle vom Hypothekarberater Moneypark.

Grund: Pensionskassen vergeben Hypotheken im Rahmen ihrer Anlagestrategie – als Investition in die Anlageklasse Hypotheken. «Sie müssen sich somit nicht am Markt refinanzieren, da die entsprechenden liquiden Mittel bereits vorhanden sind.» Ausserdem haben Pensionskassen im Vergleich zu Banken keine Vorschriften zur Eigenmittelhinterlegung, wenn sie Hypotheken vergeben. «Daher sind Pensionskassen viel freier in der Festlegung der Konditionen», so Foerschle. «Um konkurrenzfähig zu sein, müssen sie tiefere Zinsen als eine Bank offerieren.»

So bietet die Zürcher Pensionskasse (BVK) für eine Festhypothek über die Laufzeit von zehn Jahren einen Zins von 1,18 Prozent, bei der Zürcher Kantonalbank sind es über die gleiche Laufzeit hingegen 1,49 Prozent. Die Pensionskasse der Stadt Basel (PKBS) biete 1,05 Prozent, die Basler Kantonalbank 1,48 Prozent.

Pensionskassen bauen das Hypo-Geschäft aus

«Die Nachfrage nach Hypotheken ist 2018 gestiegen», sagt Roger Zeugin von der PKBS. Die Kasse stehe einem Ausbau des Hypothekargeschäfts positiv gegenüber, da im heutigen Zinsumfeld eine angemessene Rendite erwirtschaftet werden könne.

Auch Christian Brütsch von der BVK bestätigt dem BLICK: «Wir konnten das Volumen an Hypotheken leicht steigern.» Die BVK verfüge zwar über das nötige Immobilienfachwissen, andere Pensionskassen jedoch nicht. Das mache es oft schwierig, in kurzer Zeit in das Hypothekargeschäft einzusteigen.

Das Know-how fehlt

Vom mangelnden Fachwissen der Pensionskassen profitieren Unternehmen, wie Avobis: «Wir spüren eine deutliche Zunahme von Anfragen von Pensionskassen und haben im letzten Jahr einige Kunden dazu gewonnen», sagt Sales-Leiter Sandro Sulcis. Avobis kümmert sich um die Strukturierung, Abwicklung der Angebote, wie die Beratung der Hypothekarnehmer.

Da die Hauskredite lediglich ihr Nebengeschäft sind, wickeln vor allem grosse Kassen dieses Geschäft nicht selten über externe Beratungsfirmen ab. Weitere Anbieter sind Finovo oder die Glarner Kantonalbank.

Träge Pensionskassen

Wer es mit dem Hauskauf eilig hat, muss bei den Pensionskassen jedoch Geduld haben: Da die Kreditnehmer ihr Konto nicht bei der Kasse, sondern einer Bank haben, muss bei Abschluss der Hypothek, bei der Bank ein Zahlungsversprechen über die vorhandenen Eigenmittel eingeholt werden. Das dauert.

Wenn dazu noch Gelder aus der dritten Säule ausgezahlt werden sollen – was bei der Finanzierung einer Immobilie möglich ist – dauert dies ebenfalls.

«Wer seine Finanzierung bei einer Bank nicht bekommt, für den kann die Pensionskasse eine Lösung sein», sagt Adrian Wenger vom Vermögenszentrum. Doch der Experte rät eher zu einem Institut, bei dem Hypotheken zum Geschäftsmodell gehören. Pensionskassen wollen nur Geld anlegen.

Tiefe Zinsen, hohe Zinsen, tiefe Zinsen ...

Im Normalfall schliesst niemand nur eine Hypothekartranche ab, sondern wird die Finanzierung staffeln. Allein schon, um die Hypothek amortisieren zu können. Wer zum Beispiel bei einer Pensionskasse eine Festhypothek über fünf Jahre abschliesse und eine zweite über zehn, der riskiere nach Ablauf der ersten Hypothek einen höheren Zinssatz, so der Experte.

Und da die zweite Hypothek noch läuft, ist ein Wechsel nicht möglich. «Im schlimmsten Fall kann es passieren, dass Sie für eine kurze Laufzeit höhere Zinsen zahlen als für eine lange», sagt Wenger.

Pensionskassen gehen 600 Millionen Franken verloren

Pensionskassen schöpfen ihr Potenzial im Hypothekargeschäft nicht aus. So gehen ihnen jährlich rund 600 Millionen Franken verloren. Geld, von dem die Versicherten profitieren würden. Das hat Moneypark in einer Studie ermittelt. Insgesamt dürfen Vorsorgeeinrichtungen bis zu 50 Prozent ihres Kapitals in Hypotheken investieren. Bisher tut das keine. Von den befragten Instituten investiert aktuell zwar über die Hälfte in Hypotheken. Die Anteile am Anlageportfolio sind allerdings sehr tief. Sie liegen meist zwischen einem und zwei Prozent.

Schon ein kleiner Ausbau auf sieben Prozent würde sich bereits in 600 Millionen Franken niederschlagen, die Pensionskassen jährlich durch die Vergabe von Hypotheken einnehmen würden. Gewinner wären die Versicherten: Je nach Einkommen würden sie jährlich bis zu rund 1350 Franken mehr Rente erhalten. Maren Meyer

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Diese Hypothekar-Modelle gibt es

Festhypothek: Bei der Festhypothek bleibt der Zinssatz während der gesamten Laufzeit (2 bis 25 Jahre) fest. Sie bietet sich für eher risikoscheue Hauskäufer an. Denn steigt der Zinssatz, sind sie nicht betroffen. Sie behalten ihren abgeschlossenen Zins bei. Sinken die Zinsen, profitieren sie jedoch nicht. Ein vorzeitiger Ausstieg vor Ende der Laufzeit ist ausserdem nicht so einfach möglich und immer mit Kosten verbunden. Der Zinssatz bei Festhypotheken kann je nach Anbieter stark variieren. Im Schnitt liegt er bei einer Laufzeit von zehn Jahren bei 1,5 Prozent.

Libor-Hypothek: Während einer Laufzeit von drei bis fünf Jahren werden die Zinsen der Hypothek alle drei, sechs oder zwölf Monate dem aktuellen Marktzins angepasst. Dieser richtet sich nach dem Libor (London Interbank Offered Rate), einem täglich neu festgesetzten Referenzzinssatz im Interbanking. Solange die Zinsen niedrig sind, profitiert der Hypothekarnehmer. Er muss aber über ein gewisses finanzielles Polster verfügen, um einen Zinsanstieg abfedern zu können. Der Libor wird 2021 abgeschafft und durch alternative Referenzzinssätze abgelöst.

Kombi-Hypothek: Diese Variante kombiniert unterschiedliche Hypotheken, wie zum Beispiel Libor- und Festhypothek. Das Zinsrisiko wird aufgeteilt und bleibt kalkulierbarer.

Variable Hypothek: Mit einem Zinssatz von aktuell 2,5 Prozent ist dies die teuerste Hypothek. Und bietet sich fast nur für eine kurze Laufzeit an. Der Hypothekarnehmer ist bei diesem Modell allerdings am flexibelsten, denn da keine feste Laufzeit besteht, kann er jederzeit aussteigen.