Vermieter kommen dieses Jahr unter Druck. Denn der Wert von Schweizer Renditeimmobilien bricht heuer im Schnitt um über zehn Prozent ein. Das zeigen vorläufige Zahlen der Beratungsfirma Fahrländer Partner (FPRE), die CH Media vorliegen. Dies, nachdem die Preise für Mehrfamilienhäuser 2022 ihren absoluten Höhepunkt erreicht hatten.
Dabei war auch viel Luft drin: Im Vergleich zur Inflation, die in den vergangenen 22 Jahren bloss um 11 Prozent zunahm, haben sich die Preise von Renditeimmobilien im nationalen Mittel mehr als verdoppelt. Ganze 154 Prozent ging es nach oben!
Je nach Kanton deutlich höhere Rückgänge
Mit der Zinswende geht es jetzt also rasch bergab. Im zweiten Quartal 2023 sanken die Preise im Vergleich zum Höhepunkt 2022 um ganze 13,4 Prozent. Je nach Kanton ist der Einbruch gar noch höher: Die höchsten Rückgänge gibt es etwa in den beiden Appenzell (–17,6 Prozent) und in Obwalden (–17,3 Prozent), in Solothurn (–16,5 Prozent) und Basel-Landschaft (–16,1 Prozent). Am tiefsten ist die Preiskorrektur im Kanton Uri (–8,4 Prozent).
Wie die Schweizerische Nationalbank (SNB) in ihrem neusten Stabilitätsbericht warnt, könnte sich dieser Preisrückgang bei Wohnrendite-Liegenschaften «sehr wohl fortsetzen». Denn die Immobilienmärkte reagierten stets verzögert auf allfällige Zinsänderungen.
Kaufpreise steigen, Mieteinnahmen bleiben gleich
Weiter sei das Risiko in diesem Segment besonders gross, da sich die Preise besonders weit von den sogenannten Fundamentalfaktoren entfernt hätten. So zahle man heute bei Mehrfamilienhäusern für die gleichen Mieteinnahmen einen um 45 Prozent höheren Kaufpreis als früher üblich.
Ein grosser Risikofaktor seien zudem kommerzielle Investoren wie beispielsweise börsenkotierte Immobilienkonzerne und Pensionskassen, die sich Mehrfamilienhäuser gekauft haben. Denn gemäss der SNB käme es unter diesen aufgrund der beschränkten Haftung mit Aktienkapital deutlich rascher zu Kreditausfällen als bei privaten Eigentümern, die mit dem gesamten Vermögen haften.
Weh tun die Preisrückgänge jedoch nur wenigen. Wie FPRE-Chef Stefan Fahrländer analysiert, hätten die Preise erst das Niveau von vor vier Jahren erreicht. Das heisst: Wer davor Immobilien kaufte, macht auch heute noch eine gute Rendite. (sak)