Für Schweizerinnen und Schweizer wird der Traum von Wohneigentum immer mehr zum Wunschdenken. «Die Immobilienpreise stiegen in den letzten zehn Jahren über fünfmal mehr als die Einkommen», sagt Sasa Vranjes (36), Leiter Kompetenzzentrum beim Immobilienvermittler Moneypark. Entsprechend können sich immer weniger einen Kauf leisten.
Wer sich dennoch Gedanken über einen Immobilienkauf macht, muss die nötigen Eigenmittel mitbringen und die Tragbarkeitsrechnung des Finanzinstituts erfüllen. Die Hürden sind hoch: Moneypark hat für Blick berechnet, wie viel du verdienen musst, damit der Traum von den eigenen vier Wänden Realität werden kann.
So wird gerechnet
Am einfachsten stemmbar ist ein Wohnungskauf in ländlichen oder alpinen Regionen. Im Jurabogen, Tessin, Wallis oder Graubünden sind ältere 4,5-Zimmer-Wohnungen mit 100 Quadratmeter Wohnfläche durchaus für 500'000 Franken zu haben, wie ein Blick auf Immobilienportale zeigt. Bringt ein Käufer 100'000 Franken an Eigenmitteln mit, muss er für die maximale Belehnung des Kaufpreises von 80 Prozent über ein Haushaltseinkommen von 88'333 Franken verfügen, rechnet Vranjes vor.
Damit die neuen Eigentümer die Hypothek auch bei einem Zinsanstieg tragen können, rechnet ein Finanzinstitut mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent, in diesem Fall also 20'000 Franken pro Jahr. Auch die Nebenkosten fallen als grosser jährlichen Kostenblock an und werden je nach Alter der Immobilie mit 0,7 bis 1 Prozent angerechnet. Das macht bei der alten Beispielwohnung 5000 Franken.
Zudem müssen die neuen Eigentümer bei einer maximalen Belehnung jährlich einen Teil der Schuld abzahlen – die Amortisation. Das wären im Rechenbeispiel 4444 Franken pro Jahr, die über die nächsten 15 Jahre oder bis zur Pensionierung abgestottert werden müssen. Ergibt in der Summe 29'444 Franken. Diese kalkulatorischen Kosten dürfen nicht mehr als ein Drittel des Verdienstes ausmachen. Daraus resultiert ein notwendiges Haushaltseinkommen von 88'333 Franken.
Höhere Hypothekarzinsen bei maximaler Belehnung
Handelt es sich um eine neue Immobilie, die auch in ländlichen Gegenden rasch einmal eine Million Franken kostet, müsste ein Haushalt bei voller Belehnung bereits 176'667 Franken verdienen. Eine neue Wohnung mit 100 Quadratmeter in der Agglomeration der grossen Zentren kostet jedoch eher 1,5 Millionen Franken. Hier wäre bereits ein Haushaltseinkommen von 265'000 Franken nötig, damit die Tragbarkeitsrechnung aufgeht.
Wer beim Immobilienkauf nur 20 Prozent Eigenmittel einbringt, zahlt höhere Zinsen für sein Darlehen. Bei einer Belehnung von über 67 Prozent ist gewöhnlich eine zweite Hypothek nötig: «In diesem Fall müssen Haushalte auf das gesamte Hypothekenvolumen mit einem Zinsaufschlag von 0,05 bis 0,15 Prozentpunkten rechnen», so Vranjes.
Viele Haushalte verdienen jedoch deutlich weniger als die knapp 177'000 oder gar 265'000 Franken. Bei einem tieferen Einkommen setzt ein Immobilienkauf deutlich höhere Eigenmittel voraus. Oft ist das nur mit einem Erbvorausbezug oder Familiendarlehen möglich.
So sieht es mit hohem Eigenmittelnanteil aus
Kann ein Käufer 50 Prozent Eigenmittel aufbringen, muss ein Haushalt bei einem Kaufpreis von einer Million Franken über ein Einkommen von 105'000 Franken verfügen. Bei einer Immobilie für 1,5 Millionen Franken müsste das Einkommen 157'500 Franken betragen. Und bei einer Wohnung für 500'000 Franken würde ein Einkommen von 52'500 Franken ausreichen. «Praktisch alle Anbieter kennen Zinsabschläge für eine tiefe Belehnung, sprich einem Wert von weniger als 67 Prozent», sagt Vranjes. Diese Abschläge bewegen sich im Rahmen von 0,05 bis 0,15 Prozentpunkten.
Nimmt ein Haushalt eine Hypothek auf, stellt sich auch die Frage nach deren Laufzeit. Per 18. Dezember beträgt der durchschnittliche Zinssatz bei einer Laufzeit von fünf Jahren 2,22 Prozent. Zehnjährige Hypotheken kosten gemäss Auswertung von Moneypark im Schnitt 2,38 Prozent und Saron-Hypotheken 2,61 Prozent.
«Wechsel kann sich lohnen»
«Die Festhypotheken dürften sich bis im Sommer 2024 auf ähnlichem Niveau wie heute oder leicht tiefer bewegen. Je länger die Laufzeit, je höher die Volatilität und je mehr Abwärtspotenzial besteht», sagt Vranjes. Das gelte auch für den Saron, der dann aber im zweiten Halbjahr 2024 durch Leitzinssenkungen günstiger werden könnte. Wer eine Saron-Hypothek besitzt, tut gemäss Vranjes gut daran, seine Hypothekarstrategie im neuen Jahr zu überprüfen. «Ein Wechsel kann sich finanziell lohnen», so der Experte.
Das grösste Einsparpotenzial besteht jedoch beim Vergleich verschiedener Anbieter. Wer nicht das erstbeste Angebot annimmt, kann beim Zinssatz zwischen 0,4 und 0,8 Prozentpunkte einsparen. «Die Hypothekarnehmerinnen und -nehmer verschenken das Geld nicht mit der zweiten Hypothek, sondern vielmehr mit dem Unterlassen eines breiten Anbietervergleichs», sagt Vranjes.