Elisabeth Messerli (63) ist richtig wütend. Der Grund ist die Nebenkostenabrechnung ihrer Verwaltung Privera. Der Ärger begann Ende Mai 2019. «Wir hatten die Abrechnung für 2016/17 bekommen», erzählt Rentnerin Messerli aus Belp BE BLICK. «Sofort habe ich gestutzt. Der Betrag war viel höher als sonst.»
Besonders augenfällig: Die Wasserkosten haben sich mehr als verdoppelt. Schnell stellt die Mieterin fest, dass die Nebenkostenabrechnung zwar wie üblich für ein Jahr gemacht wurde, aber das Wasser von 18 Monaten drin ist. «Da haben sie uns doch sechs Monate reingeschmuggelt!», empört sich Messerli.
Für ihre 4-Zimmer-Wohnung sollen sie und ihr Partner Max Hurni (64) insgesamt 1280 Franken nachzahlen. Zuvor waren es jeweils zwischen 200 und 300 Franken. Marlis Dridi (59) mit einer 5-Zimmer-Wohnung bekam gar eine Rechnung von 1800 Franken. Als sich Messerli, Hurni und Dridi bei Nachbarn umhören, zeigt sich, dass alle Mieter des Hauses deutlich mehr zahlen müssen.
Die Siedlung besteht aus drei Häusern mit insgesamt 72 Wohnungen. Im mittleren Block sind die geforderten Nachzahlungen etwas tiefer als bei Messerli und ihren Haus-Mitbewohnern. Im hintersten erhalten Mieter für die gleiche Periode Rückzahlungen. Das Total der Rückforderungen aus den drei Häusern: 97'708.95 Franken für die Jahre 2008 bis 2018.
37 der verärgerten Mieter organisieren sich und beschliessen, sich gegen die Privera zu wehren. Sie verlangten Einsicht in die Belege.
Verschiedene Ausflüchte
«Als wir uns die Abrechnung genauer angeschaut haben, entdeckten wir noch viele weitere Unstimmigkeiten. Unser Ärger wurde immer grösser», so Messerli. Ein Beispiel sei der Hauswart. Die Mieter des ersten Hauses zahlten die letzten neun Jahre die Miete für die Einstellhallenplätze, wo seine Maschinen lagern. Der externe Hauswart aber benutze die Geräte auch noch für andere Liegenschaften. Die Mieter wollen das nicht finanzieren, denn er könne die Kosten ja bei seiner Buchhaltung abziehen, fordern sie.
Bei einer zweiten Akteneinsicht entdecken die Mieter Unterschiede bei den Treppenhauskosten. Der hinterste Block zahlt weniger. Als sie sich nach dem Warum erkundigten, hiess es: «‹Dort gibts mehr Leerwohnungen.› Als ob der Hauswart dann weniger putzt.» Für Messerli nur ein Beispiel unter vielen für das unseriöse Gebaren von Privera.
Manchmal habe es geheissen, sie hätten etwas vergessen. Manchmal, dass sie im Vorjahr zu wenig gebucht hätten. Manchmal hätten die Quittungen gefehlt. «So kann man doch nicht arbeiten», ärgert sich Messerli. «Und wir sollen dafür geradestehen und einfach zahlen.»
Für Mieter lohnt es sich, die vermeintlich nebensächlichen Kosten genau im Griff zu behalten. BLICK zeigt auf, was es dabei zu beachten gilt.
Ist der Zeitraum korrekt? Nebenkosten werden für die Periode eines Jahrs abgerechnet, zum Beispiel vom 1. September bis zum 31. August. Es klingt banal, aber auch hier passieren Fehler. Kein Monat darf doppelt abgerechnet werden.
Was gehört zu den Nebenkosten? Nur was im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt ist, ist grundsätzlich geschuldet. Aber: Nicht alles, was im Mietvertrag steht, ist zwangsläufig zulässig. Nebenkosten stehen im direkten Zusammenhang mit der Nutzung der Wohnung. Es sind Verbrauchs- und Nutzungsgebühren wie Heizöl, Wasser oder die Hauswartung. Alles aber, was dem Unterhalt dient, ist im Mietzins schon inbegriffen.
Darf der Vermieter die Nebenkosten als Totalbetrag ausweisen? Laut Mietverband ist das unzulässig. Es besteht ein Anrecht auf eine detaillierte Abrechnung und Kontoauszüge.
Was passiert mit Gesamtkosten? Diese zahlen die Mieter anteilsmässig. Dazu ist ein Verteilschlüssel nötig. Dieser muss klar nachvollziehbar sein.
Wie schützen sich Mieter vor hohen Nachzahlungen? Vor allem bei teuren, aber auch ganz günstigen Wohnungen, kann es vorkommen, dass die Nebenkosten für die Akontozahlung im Mietvertrag sehr tief angesetzt sind. Das Ziel: eine möglichst tiefe Bruttomiete. Mieter sollten vor Vertragsunterzeichnung die Höhe der tatsächlichen Nebenkosten in den letzten drei Jahren erfragen.
Was tun, wenn die Beträge zu hoch scheinen? Mieter sollten genauer hinschauen. Gerade bei allgemeinen Positionen wie «übrige Betriebskosten» beim Hauswart. Entweder die Mieter lassen sich die Dokumente von ihrem Vermieter zustellen oder bei Anmeldung vor Ort bei der Verwaltung zeigen.
Was tun, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist? Mieter sollten Fehler dem Vermieter per Einschreiben mitteilen. Dazu genau auflisten, bei welchen Positionen sie aus welchem Grund nicht einverstanden sind. Gleichzeitig können sie eine Kostenreduktion verlangen.
Für Mieter lohnt es sich, die vermeintlich nebensächlichen Kosten genau im Griff zu behalten. BLICK zeigt auf, was es dabei zu beachten gilt.
Ist der Zeitraum korrekt? Nebenkosten werden für die Periode eines Jahrs abgerechnet, zum Beispiel vom 1. September bis zum 31. August. Es klingt banal, aber auch hier passieren Fehler. Kein Monat darf doppelt abgerechnet werden.
Was gehört zu den Nebenkosten? Nur was im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt ist, ist grundsätzlich geschuldet. Aber: Nicht alles, was im Mietvertrag steht, ist zwangsläufig zulässig. Nebenkosten stehen im direkten Zusammenhang mit der Nutzung der Wohnung. Es sind Verbrauchs- und Nutzungsgebühren wie Heizöl, Wasser oder die Hauswartung. Alles aber, was dem Unterhalt dient, ist im Mietzins schon inbegriffen.
Darf der Vermieter die Nebenkosten als Totalbetrag ausweisen? Laut Mietverband ist das unzulässig. Es besteht ein Anrecht auf eine detaillierte Abrechnung und Kontoauszüge.
Was passiert mit Gesamtkosten? Diese zahlen die Mieter anteilsmässig. Dazu ist ein Verteilschlüssel nötig. Dieser muss klar nachvollziehbar sein.
Wie schützen sich Mieter vor hohen Nachzahlungen? Vor allem bei teuren, aber auch ganz günstigen Wohnungen, kann es vorkommen, dass die Nebenkosten für die Akontozahlung im Mietvertrag sehr tief angesetzt sind. Das Ziel: eine möglichst tiefe Bruttomiete. Mieter sollten vor Vertragsunterzeichnung die Höhe der tatsächlichen Nebenkosten in den letzten drei Jahren erfragen.
Was tun, wenn die Beträge zu hoch scheinen? Mieter sollten genauer hinschauen. Gerade bei allgemeinen Positionen wie «übrige Betriebskosten» beim Hauswart. Entweder die Mieter lassen sich die Dokumente von ihrem Vermieter zustellen oder bei Anmeldung vor Ort bei der Verwaltung zeigen.
Was tun, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist? Mieter sollten Fehler dem Vermieter per Einschreiben mitteilen. Dazu genau auflisten, bei welchen Positionen sie aus welchem Grund nicht einverstanden sind. Gleichzeitig können sie eine Kostenreduktion verlangen.
Weiter kritisieren die Mieter Entsorgungen, die der Hauswart zusätzlich in Rechnung stellt. Und Leistungen, die gemeinsam mit der Nachbarschaftssiedlung bezogen, aber nicht so abgerechnet wurden. Über Jahre hinweg. «Alles ein Riesenärger!», fasst Messerli zusammen.
Recht haben, aber nicht bekommen
Die Mieter wenden sich an die Schlichtungsbehörde. Ein erster Termin findet statt. Messerli, vier ihrer Mitstreiter und Vertreter der Privera sind dabei. Ein nächster Termin mit allen 37 Mietern wird für Oktober angesetzt. Und abgesagt. «Privera hat die nötigen Belege nicht eingereicht, der Termin konnte nicht stattfinden», so Messerli empört. Erst im Dezember – nachdem eine weitere Frist verstrichen ist – sind die Belege da. «Aber immer noch nicht vollständig», ist sich Messerli sicher.
BLICK konfrontiert Privera mit der Kritik der Mieter. «Dieser Fall ist ein laufendes Verfahren. Wir warten auf die Entscheidung der Schlichtungsbehörde, um diesen Fall abzuschliessen», steht in der Antwort. Den Beschwerdeführern sei mehrmals Akteneinsicht gewährt worden. Transparenz gegenüber den Involvierten sei Privera wichtig.
Zu einer direkten Konfrontation kommt es aber nicht mehr. Auch eine weitere Akteneinsicht wurde verweigert. Die Schlichtungsstelle arbeitet stattdessen einen schriftlichen Kompromiss aus. Am 24. Januar kommt der Brief bei den Mietern an.
Messerli ist masslos enttäuscht. «Zuerst das ganze Chaos mit der Abrechnung und den Belegen und jetzt ist auch noch dieser Kompromiss total chaotisch.» So hätten die Mieter in vielen Punkten recht bekommen und sollten trotzdem auf einen Teil ihres Geldes verzichten. Recht haben sei eben nicht das Gleiche wie recht bekommen, würden manche Mieter jetzt sagen.
Unterdessen diskutieren die Mieter: Kompromiss akzeptieren oder weiterkämpfen? Bei einer weiteren Mieterversammlung im Restaurant Rössli in Belp entscheiden Messerli und ihre Mitstreiter einstimmig: «Wir kämpfen weiter. Notfalls gehen wir bis vor Gericht!»
Software-Account-Manager Marcel Heim (44) weiss aus eigener Erfahrung, wie mühsam der Austausch mit Verwaltungen für Mieter sein kann. Da Heim wusste, dass er kein Einzelfall war, gründete er die Bewertungsplattform Immo-Vote. Dort können Mieter ihrer Verwaltung 1 bis 5 Sterne geben und sie in Kommentaren bewerten. Das wird rege genutzt. Für BLICK hat Heim nun eine Auswertung zusammengestellt mit den besten und schlechtesten Verwaltungen.
Bewertung (Maximum liegt bei 5, nur solche berücksichtigt mit mind. 20 Bewertungen)
Software-Account-Manager Marcel Heim (44) weiss aus eigener Erfahrung, wie mühsam der Austausch mit Verwaltungen für Mieter sein kann. Da Heim wusste, dass er kein Einzelfall war, gründete er die Bewertungsplattform Immo-Vote. Dort können Mieter ihrer Verwaltung 1 bis 5 Sterne geben und sie in Kommentaren bewerten. Das wird rege genutzt. Für BLICK hat Heim nun eine Auswertung zusammengestellt mit den besten und schlechtesten Verwaltungen.
Bewertung (Maximum liegt bei 5, nur solche berücksichtigt mit mind. 20 Bewertungen)