La hausse des taux d'intérêt hypothécaires n'a pas seulement des conséquences pour les propriétaires, mais aussi pour les locataires. En effet, ce sera le cas lorsque le taux d'intérêt de référence augmentera. Et cela devrait se produire pour la première fois dès 2023. La moitié des ménages locataires doivent donc s'attendre à une forte augmentation de loyer au cours des cinq prochaines années.
C'est ce que montrent les chiffres d'une nouvelle étude immobilière de la Banque cantonale de Zurich (ZKB). Selon cette dernière, les loyers devraient augmenter d'environ 15% d'ici à 2027 en raison des taux d'intérêt.
Les bailleurs veulent augmenter les loyers
Le taux d'intérêt de référence s'appuie sur le taux moyen des intérêts hypothécaires des banques suisses. Il est fixé chaque trimestre par l'Office fédéral du logement et est déterminant pour les adaptations de loyers dans les baux existants.
Si la première étape du taux de référence a lieu au premier semestre 2023, certains bailleurs pourront légalement augmenter les loyers. En période de forte vacance, beaucoup y auraient probablement renoncé. Mais la pénurie croissante de logements et la hausse des loyers proposés ont changé la donne. «Il est probable que les bailleurs voudront imposer des hausses de loyer», explique Ursina Kubli, experte immobilière en chef à la Banque cantonale zurichoise (ZKB).
Tous ne sont pas concernés
Toutefois, tous les bailleurs ne sont pas autorisés à le faire, loin de là! La condition préalable est que les contrats de location actuels reposent sur un taux d'intérêt de référence de 1,25%. C'est le cas lorsque le contrat de location a été conclu récemment. Ou si les locataires ont demandé une baisse de loyer après la dernière baisse du taux de référence.
Selon l'étude, une analyse des données de l'indice des loyers de 2016 à 2022 de l'Office fédéral de la statistique montre que de nombreux locataires n'ont pas fait usage de ce droit. Dans toute la Suisse, en moyenne moins d'un tiers de tous les contrats de location ont été ajustés à la baisse selon le taux d'intérêt de référence.
Les bailleurs privés sont plus réticents
Selon la banque, la question de savoir si les baisses du taux d'intérêt de référence ont été répercutées jusqu'à présent dépend fortement du bailleur. Alors que seuls 23% des bailleurs privés ont réussi à obtenir une baisse, 38% des bailleurs professionnels l'ont fait.
«Il est bien possible que les locataires se soient abstenus de faire des demandes en raison de leurs relations personnelles avec les bailleurs privés», explique Ursina Kubli. En revanche, la demande d'un locataire a souvent conduit les bailleurs professionnels à répercuter les baisses de loyer sur tous leurs locataires.
Quels locataires sont touchés?
Mais le nombre de locataires qui seront touchés à chaque hausse attendue du taux de référence dépendra aussi de la fréquence des déménagements. En effet, les bailleurs devraient également augmenter les loyers lors d'une nouvelle location. Selon le rapport sur les déménagements de Homegate et de la Banque cantonale de Zurich de 2020, un locataire change de logement en moyenne tous les dix ans.
En additionnant les deux, près de 50% des locataires ont déménagé récemment ou ont profité de toutes les baisses de loyer des 14 dernières années, selon la ZKB. Ces locataires doivent s'attendre à la première augmentation de loyer dès 2023. De plus, ils sont concernés par toutes les augmentations suivantes des prochaines années.
Selon la banque zurichoise, il en résulte au total une hausse potentielle des loyers de 15% jusqu'en 2027. Au cours de la dernière année de la prévision, les augmentations du taux d'intérêt de référence atteignent une large majorité des locataires avec environ 76%.
Les frais annexes augmentent également
Mais ce n'est pas tout. Car en plus des augmentations de loyer dues aux modifications du taux de référence, les bailleurs sont autorisés à répercuter 40% du renchérissement. «Cela nécessite une adaptation du contrat de location et est donc souvent réclamé en même temps que les modifications du taux de référence», explique Ursina Kubli.
De ce fait, les augmentations de loyer effectives pourraient même être encore plus élevées. A cela s'ajoute l'explosion des coûts de l'énergie. Ils entraînent une augmentation des charges et pèseront également sur le budget des locataires. «Ceux qui ne savent pas sur quel taux d'intérêt de référence se base leur contrat de location feraient mieux de vérifier», explique Ursina Kubli. Cela permettra d'éviter les mauvaises surprises.