Les bailleurs ont besoin d'une garantie pour obtenir l'argent qui leur est dû en cas de loyers impayés, de décomptes de charges en suspens ou de dommages aux infrastructures. Pour cela, ils demandent une caution pouvant aller jusqu'à trois mois de loyer au début du bail.
Autrefois, les locataires versaient presque exclusivement cet argent sur un compte bloqué auprès d'une banque. Mais depuis quelques années, les assurances de garantie de loyer sont de plus en plus populaires, comme le montrent les chiffres de l'Autorité de surveillance des marchés financiers (Finma).
Le vent en poupe
Le leader de la branche, Swisscaution, une filiale de La Mobilière depuis 2016, a vu le volume des primes pour les assurances de garantie de loyer passer de 35,5 à 57 millions de francs au cours des dix dernières années. La croissance de Firstcaution est encore plus impressionnante: en 2013, l'entreprise romande a encaissé 3,5 millions de francs grâce aux primes de garantie de loyer, contre 19,4 millions de francs en 2022.
Quiconque souscrit à une assurance caution locative doit néanmoins payer lui-même les dommages causés à son appartement. L'assurance avance uniquement l'argent pour les créances du propriétaire et exige ensuite le remboursement intégral du locataire. Face à cela, la question se pose: le terme «assurance-dépôt de loyer» utilisé par le secteur pour faire de la publicité n'est-il pas trompeur? Un prêt ou une garantie ne seraient-ils pas plus adaptés?
L'Association Suisse d'Assurances (SVV) reconnaît que le produit ne correspond pas à «une assurance au sens strict». Néanmoins, le SVV considère que ce terme n'est «pas totalement infondé»: «L'assurance des dépôts de loyer garantit qu'en cas de sinistre, le montant dû sera avancé de manière non bureaucratique et – avec d'autres services – qu'elle vérifiera si les prétentions du propriétaire sont même justifiées. Ce n'est qu'alors que le montant sera réclamé au locataire.
Quiconque souscrit à une assurance caution locative doit néanmoins payer lui-même les dommages causés à son appartement. L'assurance avance uniquement l'argent pour les créances du propriétaire et exige ensuite le remboursement intégral du locataire. Face à cela, la question se pose: le terme «assurance-dépôt de loyer» utilisé par le secteur pour faire de la publicité n'est-il pas trompeur? Un prêt ou une garantie ne seraient-ils pas plus adaptés?
L'Association Suisse d'Assurances (SVV) reconnaît que le produit ne correspond pas à «une assurance au sens strict». Néanmoins, le SVV considère que ce terme n'est «pas totalement infondé»: «L'assurance des dépôts de loyer garantit qu'en cas de sinistre, le montant dû sera avancé de manière non bureaucratique et – avec d'autres services – qu'elle vérifiera si les prétentions du propriétaire sont même justifiées. Ce n'est qu'alors que le montant sera réclamé au locataire.
Le volume total des primes d'assurance de cautionnement a augmenté de 80% depuis 2013, passant de 112 à 201 millions de francs. Ce chiffre comprend également les assurances de garantie de construction et les autres assurances de cautionnement.
Le boom des assurances de garantie de loyer surprend. Il faut dire que de tels contrats sont nettement plus chers pour les locataires qu'un dépôt de loyer traditionnel dans une banque.
Quelques différences
Dans le cas d'un compte de garantie, les locataires récupèrent l'intégralité de leur argent à la fin du bail. Ils ne perdent ainsi pas un centime et reçoivent même des intérêts dans le meilleur des cas.
En revanche, dans le cas d'une assurance de garantie de loyer, une prime annuelle est due. Elle dépend du montant de la garantie. Pour une caution de 5000 francs, elle varie entre 200 et 300 francs par an selon le prestataire.
Cet argent est perdu, indépendamment du fait que des créances financières apparaissent après la fin du bail. Si un bailleur réclame une indemnisation en raison de dommages causés au logement, l'assurance prend certes en charge ce paiement, mais elle réclame le montant au locataire.
Toujours ouvrir un compte caution
«Dans le cas le plus cher, l'assurance engloutit plus de la moitié de la garantie de loyer sur dix ans», explique Dirk Renkert, expert financier auprès du portail de comparaison Comparis. Ceux qui ont suffisamment d'argent de côté ont donc intérêt à ouvrir un compte de caution.
Pascal Pfister, directeur de Dettes Conseils Suisse, est du même avis. Il ne veut toutefois pas diaboliser les assurances de garantie de loyer en général: «Comme de nombreuses personnes ne peuvent pas se permettre un dépôt en espèces, l'assurance de garantie représente pour elles la seule possibilité de pouvoir signer un contrat de location.»
Les budgets serrés désavantagés
Selon Pascal Pfister, l'augmentation des loyers et le renchérissement général réduisent les liquidités des personnes concernées: «Comme souvent, les personnes qui ont déjà un budget serré sont désavantagées.» Comme elles ne peuvent pas souscrire de caution en espèces, elles doivent s'acquitter des frais annuels de l'assurance. «Nous recommandons donc, après avoir conclu une assurance de garantie de loyer, d'épargner, si possible, une garantie en espèces afin de pouvoir résilier l'assurance de garantie.»
Le renchérissement et la hausse des loyers ne sont toutefois pas les seuls responsables du boom des assurances de garantie de loyer. Benjamin Manz, directeur du service de comparaison Moneyland, considère que les assurances et les bailleurs sont également des moteurs: «Les bailleurs ont souvent un contrat avec un fournisseur de garantie de loyer et poussent ensuite cette offre», précise-t-il.
Moins de dépenses pour les bailleurs
Les bailleurs sont incités à le faire pour deux raisons. Ils ont d'une part tendance à avoir moins de charges administratives en présence d'une assurance de garantie de loyer. D'autre part, ils reçoivent une compensation financière de la part des assurances si elles les aident à conclure une assurance de garantie de loyer.
La Société suisse des propriétaires fonciers (HEV) ne souhaite pas commenter ces informations. Son directeur, Markus Meier, souligne toutefois que la conclusion d'une assurance de garantie au lieu d'un compte de garantie de loyer se fait «à la demande du locataire».
Presque tous recommandent les assurances de garantie de loyer
Un porte-parole de La Mobilière et de Swisscaution confirme cependant qu'il existe «des accords de collaboration entre les régies immobilières et les assurances». Celles-ci ne joueraient qu'un «rôle secondaire»: «La forte croissance est avant tout due à la demande croissante des locataires.»
Le fait est que les grandes sociétés immobilières et les gérances font activement de la publicité pour les assurances de garantie de loyer. Même l'association HEV fait miroiter cette «alternative au dépôt d'espèces»: «La caution (...) ne vous coûte en tant que locataire qu'une prime d'assurance avantageuse et a l'avantage de vous permettre de disposer librement de votre argent», peut-on lire sur hev-schweiz.ch.
Le fait qu'une assurance de garantie de loyer soit nettement plus chère qu'un dépôt n'est mentionné nulle part. Au lieu de cela, un lien est établi vers le site web du partenaire contractuel Zurich Assurance.
Le plus avantageux est un dépôt de garantie de loyer
Les CFF et la Poste, qui comptent parmi les plus grands bailleurs du pays grâce à leur portefeuille immobilier, font également de la publicité pour les assurances de caution. «Concluez l'assurance de garantie de loyer directement en ligne», annoncent les CFF en collaboration avec Axa et un prestataire plus petit. La Poste est encore plus offensive: «Ne bloquez pas trois mois de loyer sur un compte bancaire», indique le géant jaune pour rendre une offre de Swisscaution attrayante.
La Poste promet aussi des «conditions particulièrement avantageuses» aux jeunes de moins de 26 ans. Là aussi, elle ne dit rien de plus: un dépôt de garantie pour loyer serait de loin la méthode la plus avantageuse.