Ses vidéos enregistrent chaque jour environ 50’000 vues: depuis quatre mois, Edouard Clerc partage ses conseils immobiliers avec ses plus de 19’000 followers sur TikTok, 3’500 sur Instagram et 1’800 sur YouTube.
«C’est très encourageant, se réjouit le Valaisan de 24 ans. Cela montre qu’il existe un véritable intérêt pour ce domaine. Alors qu’il existe beaucoup de contenu pédagogique et de grandes communautés autour de ce sujet en France, il n’y a encore quasiment rien en Suisse romande.»
Afin de ne pas passer pour «un magnat de l’immobilier à la mode, dans le genre des jeunes entrepreneurs des publicités YouTube», Edouard Clerc voulait s’assurer d’avoir les connaissances nécessaires pour expliquer et rendre accessible le monde de l’immobilier au plus grand nombre.
D’abord formé en génie électrique, c’est par le biais d’un stage qu’il s’initie au secteur de l’immobilier. Très vite, il se découvre une passion et décide de suivre cette voie. Il commence par la vente, en tant que courtier immobilier pour résidences secondaires en Valais. Ensuite, il suit une formation à l’USPI (Union suisse des professionnels de l’immobilier), puis à la SVIT (section romande de l'Association suisse de l'économie immobilière).
Après avoir décroché en 2022 son brevet fédéral d’expert en estimations immobilières, il poursuit avec le brevet fédéral de gérant d’immeubles. En parallèle, il effectue son premier achat immobilier à 21 ans avec un apport personnel de CHF 50’000: un appartement de 2,5 pièces en Valais, qu’il a depuis revendu pour faire d’autres acquisitions. «J’avais cette somme, car j’ai économisé tout ce que je pouvais le plus vite possible.»
Voici ses cinq conseils pour les jeunes qui voudraient se lancer dans l’investissement immobilier.
1. Définir une région où investir
«En immobilier, c’est un cliché, on répète toujours 'situation, situation, situation', mais cela reste vraiment essentiel. Il faut s’intéresser aux particularités du quartier où le bien est situé, quelle démographie y vit et y est attirée, quels sont les commerces à proximité. À Martigny, par exemple, il y a des quartiers avec un très faible taux de vacance, où tout le monde aimerait vivre, et d’autres où les gens vont moins spontanément. Il faut aussi bien se renseigner sur des points techniques qui peuvent dépendre de la commune et du canton: la fiscalité et le droit du bail changent beaucoup d’un canton à l’autre. De même, il peut exister des règles particulières concernant le financement par une banque. En résumé: bien connaître la région ciblée est impératif.»
2. Commencer par des biens «liquides»
«Un bien est dit 'liquide' quand on sait qu’il sera facile à revendre. Au début, si nos fonds propres ne sont pas énormes, on pourrait être tenté d’acheter une maison pas chère, isolée à la campagne. Mais ce sont souvent des biens difficiles à revendre ou à louer.» Edouard Clerc conseille de viser une petite ville, de 10’000 à 50’000 habitants, à la fois attractive et moins chère que les grandes villes.
Pour cibler un premier bien de rendement, puisque les banques financent en règle générale 75%, voire 80%, du prix, on peut simplement prendre ses fonds propres et les multiplier par quatre pour trouver un prix accessible. Démarrer avec un studio ou un appartement avec une ou deux chambres. «Un bien liquide, c’est aussi un moyen de tester l’investissement immobilier en ne prenant pas trop de risques. On conserve une certaine souplesse.»
3. Multiplier les visites
«Pour mon premier achat, j’ai fait une cinquantaine de visites. Au point qu’une agence a commencé à me boycotter!» Les visites sont pourtant les meilleures occasions de se faire une idée du marché: «On doit poser pleins de questions au courtier. Il saura nous renseigner sur le quartier, les prix des loyers, les règles fiscales ou encore la clientèle intéressée par un tel bien. Multiplier les avis reste une très bonne idée.»
4. Définir une stratégie
«Il est important de savoir où l’on va lorsqu’on commence à investir dans l’immobilier. En général, il y a deux voies possibles: les biens de rendement et la revente. Un bien de rendement est acheté dans le but d’en retirer un loyer, tandis que la revente consiste à acheter pour revendre à profit, sans nécessairement passer par la location. Je ne conseille pas du tout de seulement acheter, attendre, puis revendre un bien, c’est de la spéculation pure. Il vaut mieux faire des travaux pour apporter concrètement de la valeur. On peut ainsi choisir un bien un peu plus cher, mais louable directement, ou quelque chose de moins onéreux où l’on effectuera des travaux pour dégager un loyer plus intéressant. Mais il faut faire attention, car la gestion de travaux, c’est quelque chose de difficile qui devient vite un métier. Pour commencer, un bien de rendement peut être une bonne façon de se lancer, quitte à faire évoluer sa stratégie plus tard.»
5. Choisir une structure
«Si on préfère acheter pour revendre, alors on sera de toute façon obligé de créer une société. À partir d’un certain niveau d’activité de vente, on tombe en effet dans le statut de professionnel de l’immobilier. La création d'une société est nécessaire. En revanche, on peut acheter en son nom propre autant d’appartements et de maisons que l’on souhaite pour les mettre en location. Mais si on commence à avoir un grand nombre de propriétés en son nom, on risque de manquer de souplesse. Dans le cas où l’on voudrait vendre, cela pourrait être contraignant. À terme, il est donc intéressant de créer une société. Dans ce cas, le transfert de biens à cette dernière est aussi un point technique à connaître: on ne peut pas simplement donner un appartement à sa société, on est obligé de le lui revendre en tenant en compte des prix du marché. L’opération peut alors engendrer des coûts, comme les droits de mutations et les honoraires du notaire.»
«En suivant ces conseils, on peut sans problème se lancer dans l’immobilier. Au début, c’est très stressant, car les montants sont impressionnants. Mais, après de nombreuses visites et un bon travail de recherche, il ne faut pas hésiter lorsqu’on trouve le bien qui correspond.»
(Collaboration LargeNetwork)
